KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI

Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra taraflar arasında belirlenen sürede ve miktarda düzenli olarak kira artışı yapılır. Ancak bazı hallerde kira bedelinin uyarlanması gereken durumlar doğabilir. Kanun koyucu bu durumu belli şartlara bağlı tutarak düzenlemiştir. Yazımızda kira bedelinin uyarlanması davası tüm detaylarıyla birlikte ele alınmıştır.

KİRA BEDEİNİN UYARLANMASI DAVASI NEDİR?

Türk Borçlar Kanunu m.138’e göre;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Borçlar kanunun ilgili maddesinden de anlaşılacağı üzere kira bedelinin uyarlanması davası, sözleşme tarihinden sonra olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi üzerine taraflardan borçlarını yerine getirilmesinin beklenmemesi nedeniyle yeni duruma göre kira bedelinin uyarlanmasını konu alır.

Taraflar arasındaki borç dengesinin bozulması üzerine oluşan yeni koşullara göre dengenin sağlanması mahkemeden talep edilir. Mahkeme kira bedelinin uyarlanması davasında yapacağı inceleme ile kira bedelinin uyarlanması gerektiren koşulların oluşup oluşmadığını buna göre yeni kira bedelinin ne olması gerektiğini karara bağlar.

Özellikle belirtilmelidir ki taraflardan birine, kira sözleşmesi ile kira bedelinin uyarlanmasını talep etme hakkından feragat etmesi getirilemez. Yalnızca olağanüstü hallerin ortaya çıkmasından sonra buna yönelik feragat alınabilir.

Bu yazımız da ilginizi çekebilir: KİRA TESPİT DAVASI

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASININ ŞARTLARI

Taraflar Arasında Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı:

Kiracı ile kiraya veren arasında, kira bedelinin belirlenmesi noktasında doğabilecek olan uyuşmazlıklardan olan kira bedelinin uyarlanması davası için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Kira sözleşmesi yazılı olma şartı taşımamaktadır. Ancak davada ispat kolaylığı bakımından sözleşmenin yazılı olması önemlidir.

Olağanüstü Durumun Oluşması:

Taraflar arasında yapılan kira akdinden sonra kira bedelinin arttırılması veya azaltılmasını gerektiren olağanüstü durumun oluşması gerekir. Olağanüstü durumdan kasıt; ekonomik kriz, savaş, doğal afet, salgın hastalık, enflasyon, döviz kurundaki dalgalanmalar, kiralanan taşınmazın niteliğindeki değişikliklerdir. Olağanüstü durumun meydana gelmesindeki en belirleyici özellik olağanüstü durumun taraflarca beklenmeyen bir şekilde ve tarafların kontrolü dışında gerçekleşmesidir. Olağanüstü durumu örnek olarak ülkemizde 2020 yılı Mart ayında ilan edilen ve tüm dünyayı etkisi altına alan pandemi süreci verilebilir. Pandemi süreci boyunca toplum aylarca tamamen izole olduğundan bu durum pek çok kişinin çalışmamasına ve gelir elde edememesine neden olmuştur. Gelir elde edilememesi nedeniyle olağanüstü hale uygun olarak kira bedelin uyarlanması talebiyle pandemi döneminde pek çok dava açılmıştır.

Olağanüstü Durumun Davacıdan Kaynaklanmaması:

Sözleşme kurulduktan sonra meydana gelen olağanüstü hal kira bedelinin arttırılmasını veya azatlısını talep eden davacıdan kaynaklanmamış olması gerekir.

Yeni Şartlarda Sözleşmenin Devam Etmesinin Güç Olması:

Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra olağanüstü durumların gerçekleşmesi üzerine sözleşmenin var olan haliyle devamı dava açacak taraf açısından güç olması gerekir. Yeni şartlar nedeniyle kiracı ile kiraya veren arasındaki denge ciddi anlamda bozulmasıyla sözleşmenin mevcut durumda devam etmesi taraflardan beklenilmeyecek bir hal almalıdır.

Süre:

Kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmesi için kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli olmamalıdır. Kira sözleşmesi 1 yıl ve daha uzun süreli olması halinde kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmektedir.

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI İLE KİRA TESPİT DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR

Kira tespit davası ile kira bedelinin uyarlanması davası birbiriyle oldukça karıştırılan davalardır. Ancak konu, şartlar ve yargılama sonucunda verilebilecek kararların etkisi itibariyle birbirinden farklıdır. Her iki dava arasındaki farkları kısaca özetlersek;

• Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedelinin uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak hâkimden talep edilebilmektedir.

• Kira tespit davasının açılabilmesi için olağanüstü bir durumu gerçekleşmesi aranmazken kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için tarafların katlanmasının beklenmeyeceği olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi gerekir.

• Kira tespit davasında kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun veya kısa süreli olup olmamasına göre verilecek karar değişmekte iken kira bedelinin uyarlanması davasında ise kira sözleşmesine süresine bakılmaksızın karar verilir.

• Kira tespit davasının açılabilmesi için davacı tarafın kira dönemi sona ermeden bir ay önce karşı tarafa yazılı bildirimde bulunması gerekirken, kira bedelinin uyarlanması davasında böyle bir şart bulunmamaktadır.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kira bedelinin uyarlanması davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Detaylı bilgi almak ve danışmanlık hizmetleri için iletişim bölümündeki bilgilerden Kocaeli avukatlık büromuz Av. Revşan Çiftçi Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.